在刚刚结束的中央经济工作会议上,“化解房地产库存”被明确提出。会议提到了多个方面的政策,包括通过加快农民工市民化、扩大有效需求、将公租 房扩大到非户籍人口、发展住房租赁市场、鼓励房地产开发企业顺应市场适当降低房价、促进房地产业兼并重组、要取消过时的限制性措施等。
三四线城市库存高企已是众所 的现实,而这些政策将如何作用于一线城市,则引发多方关注。其中,“要取消过时的限制性措施”引发坊间猜测,称 这可能意味着将取消一线城市限购政策。对此,亚豪机构市场总监郭毅对记者分析,“过时的措施”指的是不符合当前发展要求的,与已经执行的政策相冲突的措 施,在仍执行限购的“北上广深”今年成交量普遍上扬的背景下,限购的“过时”一说尚需画个问号,与此同时,对北京而言,住房限购的另一重意义还包括控制北 京常住人口规模。
在郭毅看来,限购是否“过时”,取决于楼市未来的供需形势。据亚豪机构统计数据,以北京为例,由于出让地块中大量配建保障房、自住房及配套设施 用地,大幅挤占了纯商品住宅用地,2014年～2015两年,北京出让住宅用地中纯商品住宅用地的面积不过600余万平方米,而仅今年一年,北京纯商品住 宅的成交面积就接近700万平方米。这意味着,两年的供地相当于一年的市场去化,北京纯商品住宅市场长期仍然处于供不应求的形势下。
郭毅指出,从北京来看,依靠新房市场的单边供给显然不足以满足北京购房需求,未来如何调动二手房市场的流通性,将成为政策修正的要点。
家住北京东四环的杨林林告诉记者,她想将现在一家三口居住的上世纪80年代的老房子出手,在同地段换一套房龄10年以内的二手房,但发现房源较少,很多次新房都不满五年,她自己的房子也未满两年。于是高额的税费让她放弃了换房。
北京二手房市场目前税负较高,虽然营业税的减免年限“五改二”,但二手个税依然要“满五”才能享受税收优惠。这成了降低二手房流通效率的因 素之一。尽管如此,北京的二手房依然紧俏,刚过去的两周,不同区域的北京二手房出现不同程度的调价现象。
近来北京二手房市场持续趋好的主要原因包括,政策利好信息不断,引导市场参与者的心理预期持续出现积极性调整。她 认为,虽然北京市目前并无去化压力,但是这一利好政策从心理上影响了参与者的市场预期,客户入市积极性受到鼓舞。随着成交量持续上升,北京二手住宅市场供 需关系将进一步趋紧,预计未来北京成交均价或将出现进一步的实质性上涨。
“因政策所致,人为造成二手房可售房源量的不足,在‘取消过时的限制性措施’的新方向之下,二手房个税有望得以减免。”郭毅对记者表示,在此基 础上,限购虽然不会全面解禁,但为了加强二手市场的流通功能,对限购加以微调,“卖一买一”或者“卖二买一”从而腾挪购房资格,这样的政策是可以预期的。
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